Valoriser une entreprise de la propreté et des services aux bâtiments en 2026
La propreté et les services aux bâtiments plaisent aux acheteurs parce que les contrats se renouvellent tout seuls. Le prix se joue sur la durée de ces contrats et sur la capacité à garder le personnel.
7,4x à 8,7x
multiple d’EBE estimé pour une PME du secteur
6,3 %
marge d’EBE médiane, comptes 2024 (toutes PME : 6,0 %)
13 %
des PME du secteur ont un EBE nul ou négatif
2 093
PME dont les comptes 2024 sont publics
La rentabilité du secteur en chiffres
Une PME de ce secteur dégage en médiane 6,3 % de son chiffre d’affaires en EBE, au-dessus de la médiane de l’ensemble des PME (6,0 %). Le quart le plus rentable dépasse 12,2 %, le quart le moins rentable reste sous 2,3 %. La marge nette médiane est de 3,5 %. C’est cet écart entre entreprises d’un même métier qui explique qu’une valorisation ne se résume jamais à un multiple de secteur.
Sur les 1 605 entreprises présentes dans les comptes publics en 2023 et en 2024, la marge médiane est passée de 6,3 % à 6,0 % ; 54 % d’entre elles ont vu leur marge baisser (variation médiane : -0,3 pt), pour un chiffre d’affaires médian en hausse de 5,2 %.
| Chiffre d’affaires | PME | Marge EBE médiane | Quart le plus rentable | EBE ≤ 0 |
|---|---|---|---|---|
| 0,5 à 2 M€ | 1 182 | 7,0 % | > 13,8 % | 14 % |
| 2 à 10 M€ | 714 | 5,7 % | > 11,2 % | 13 % |
| 10 à 50 M€ | 197 | 4,4 % | > 7,9 % | 14 % |
Dans ce secteur, ce sont les entreprises de 0,5 à 2 M€ de chiffre d’affaires qui affichent la marge médiane la plus haute.
Quel multiple pour une entreprise de la propreté et des services aux bâtiments ?
Le multiple dépend d’abord de la taille. Nous partons de trois repères publics par taille, que nous ajustons avec le coefficient du secteur (1,189) : en Europe, les entreprises cotées de la catégorie « Business & Consumer Services » valent 12,8x leur EBITDA, contre 10,8x pour l’ensemble du marché hors financières (Aswath Damodaran (NYU Stern), multiples EV/EBITDA par secteur, Europe, mise à jour du 05/01/2026).
Petite PME
EBE inférieur à 0,8 M€ (valeur souvent sous 5 M€)
6,1x à 7,0x
repère de marché 5,1x à 5,9x × 1,189
PME
EBE de 0,8 à 2,5 M€ (valeur de 5 à 15 M€ environ)
7,4x à 8,7x
repère de marché 6,2x à 7,3x × 1,189
PME de taille moyenne (mid-market)
EBE supérieur à 2,5 M€ (valeur au-delà de 15 M€)
9,4x à 12,1x
repère de marché 7,9x à 10,2x × 1,189
Exemple chiffré
Prenons une entreprise au chiffre d’affaires médian du secteur, soit environ 1,7 M€. À la marge médiane, elle dégage 108 k€ d’EBE. Elle relève du palier « petite pme » : sa valeur d’entreprise se situe entre 657 k€ et 754 k€. La même entreprise, si elle faisait partie du quart le plus rentable (12,2 % de marge), dégagerait 207 k€ d’EBE et vaudrait entre 1,3 M€ et 1,5 M€. Il reste ensuite à retirer la dette financière nette pour obtenir le prix des titres.
Ce qui fait monter le prix
- Des contrats d'entretien annuels reconduits depuis plusieurs années.
- Une clientèle diversifiée (bureaux, copropriétés, santé, industrie).
- Un encadrement intermédiaire (chefs d'équipe, inspecteurs) en place.
- Des certifications qualité et environnement.
Ce qui le fait baisser
- Des marchés publics remis en concurrence à date fixe.
- Une hausse des salaires mal répercutée dans les contrats.
- Un absentéisme et un turnover élevés.
- La reprise obligatoire du personnel en cas de perte de marché, qui joue dans les deux sens.
Les retraitements de l’EBE à prévoir
L’EBE des comptes n’est pas celui que l’acheteur retiendra. Dans ce secteur, les ajustements qui reviennent le plus souvent :
- Rémunération du dirigeant ramenée au coût d'un responsable d'exploitation.
- Contrat exceptionnel non renouvelé à sortir.
- Provisions pour litiges prud'homaux.
Pour les chiffrer, utilisez le calcul de l’EBE normatif.
Délais de paiement et besoin en fonds de roulement
Médiane du secteur en 2024 : 57 jours de délai clients et un besoin en fonds de roulement d’exploitation de 35 jours de chiffre d’affaires (toutes PME : 41 et 61 jours). Un BFR au-dessus de la norme du secteur se négocie : l’acheteur demandera qu’un niveau normal de BFR soit livré avec l’entreprise, ou il le retirera du prix.
Pour aller plus loin
- Céder une entreprise de services B2B
- Le build-up
- Valoriser une PME au multiple d'EBE
- Le baromètre 2026 complet, avec les 18 secteurs
Codes NAF retenus : 81. Données : comptes annuels publics (INPI, traitement DNUM) et Sirene (Insee), calcul Capital Stack. Méthode et limites.
Questions fréquentes
Quel multiple d'EBE pour une entreprise de la propreté et des services aux bâtiments ?
Pour une PME de la propreté et des services aux bâtiments dont l'EBE se situe entre 0,8 et 2,5 M€, notre estimation se situe entre 7,4x et 8,7x l'EBE, valeur centrale 8,0x. Pour une petite entreprise, compter plutôt 6,1x à 7,0x. Ces repères bougent d'un à deux points selon la récurrence du chiffre, la dépendance au dirigeant et les investissements à prévoir.
Quelle est la marge d'EBE normale dans le secteur propreté et services aux bâtiments ?
Sur 2 093 PME du secteur dont les comptes 2024 sont publics, la marge d'EBE médiane est de 6,3 % du chiffre d'affaires. La moitié des entreprises se situe entre 2,3 % et 12,2 %. 13 % ont un EBE nul ou négatif.
Combien vaut une entreprise de la propreté et des services aux bâtiments de 1,7 M€ de chiffre d'affaires ?
À la marge médiane du secteur (6,3 %), elle dégage environ 108 k€ d'EBE. Au multiple estimé pour sa taille (6,1x à 7,0x), sa valeur d'entreprise se situe entre 657 k€ et 754 k€, avant déduction de la dette nette.